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不動産バブルの再来? 都心15億円マンション即完売!超高層マンションは北向きが一番!?

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高層マンション


15億円マンションの最上階44階は北向きです。そのマンションの名前は「パークコート赤坂檜町ザ タワー」。

三井不動産レジデンシャルが売り主で、都心部の港区赤坂9丁目にあります。

このマンションの最高価格が15億円ですがバブル崩壊以降、一般に分譲されたマンションとしては最高水準です。そんな高額マンションがなぜ売れるのでしょうか?

昨年11月中旬に第1期160戸が売り出され全戸に購入申し込みが入ったそうです。さらに、今年1月に残り3戸を最終期として分譲しました。こちらもすべてに申し込み済み、キャンセル待ちの状態です。
ちなみに、136.83平方メートルの3LDK物件が5億8000万円で先着順販売中でした。

 

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高層族は南向きは選ばない理由は?

建築の技術、設備仕様が発達し、40階、50階建ての超高層マンションが各地で建設されるようになりました。

都心部に超高層マンションが増え始めた01年から約15年が経過した現在、古い超高層マンションから最新の超高層へ住み替えを行う人が増え始めています。

いままでの日本では考えられない現象が起きています。

超高層マンションに住み慣れた超高層族が、今まで住んできた経験を生かした、移動が増えてきました。

超高層族という、今までに高層ビルに住んだ経験を生かしての買い替え需要があるとは、これまでの日本の住宅に関する常識を一編してしまいました。

 

南向き信仰の崩壊

日本の住宅は、今まで南向きが一番いいとされてきました。

日当たりがよく洗濯物よく乾き、不動産の価値としても南向きの家は、北向きと比べても価値が高いと考えられ来ました。

ところがです。

これが超高層ビルになると一変します。

高層族は日当たりを嫌って「北向きの住居」が人気になっています。

高温多湿の日本で、住宅はカビとの闘いを強いられてきました。

そこで、理想的な住まいとされてきたのは日が差し込み、暖かい南風が入る南向きの家です。

北向きではカビだらけとなり、健康被害が発生しやすい。だから、嫌われ、疎まれてきました。

このように家を買う人は、日当たり良好な南向きを理想としていました。

窓の数が一戸建てより少ないマンション住戸では、特に「南向き信仰」が強まりました。

そして、当初の超高層マンションも、南向きが人気を集め、「北側には住戸を設けない」という事例までありました。

 北向きの住戸でも明るさは十分

その南向き住戸を購入し、住み続けた人が今、どう思っているか。
じつは、「もう南向きはこりごりだ」と話し、「今度は日が差さない住戸を」と南向き以外に殺到しています。

南向きが敬遠される3つの理由

  1. 超高層は目を遮るものがなく、日当たりが良すぎる
  2. 日本は夏の暑さが激しく、猛暑日は40度前後の高温になる
  3. 24時間換気で北向きでもカビが生えない。

これに対して、北向きや東向きは、夏の暑さを抑えられ、24時間換気装置というシステムが備わっているので、北向きであってもカビの心配はなくなり、もう、南向きに執着する理由はなくなっています。

北向きでも、反射光で室内は意外に明るく、窓から見える景色は逆光ではないのででみやすい。

今まで見向きもされなった、北向きの物件の評価がどんどん上がっています。

また、西向きでも、赤外線を遮断するエコガラスなどを使用すれば、夏の西日の暑さが和らぎます。

そして、なりよりも首都圏の高層マンションの場合、西向きならば富士山が見えるという高層マンションならではのメリットがあります。

また、西向きの場合は、夏は多少暑くなるものの、冬は暖かく、「暖房はほとんど使わない」というメリットもあると、実際に西向き物件に居住した方の話しです。

 

なんで高層マンションが戸建よりいいのか?

日本では職人不足による建設費の高騰が続いています。
もともと、工事現場の仕事は3K(きつい、汚い、危険)のイメージがあり、今時の若い人はドンドン減り、その代わり外国人が多くなりました。

それに加えて、2007年辺りからの不動産不況で仕事が減ったことにより離職する人が増えました。

職人不足と不動産不況

この職人不足が現在の建築費高騰につながっています。
特に、一戸建てよりも、鉄筋コンクリート造りのマンションで建築費が高騰している。

その大きな理由は、鉄筋工と型枠職人が減ってしまったことに原因があるようです。

一戸建てと比べて、マンションのほうが建築費の上昇は大きいです。

その結果、低層マンションを造ると、1戸あたりの建築費が高くなりすぎて、分譲価格全体も高くなってしまいます。

これにより周囲の建売住宅より、低層マンションのほうが高くなるという現象が起きているようです。

同じような立地条件で…

同じような広さ(延べ床面積)の低層マンション建売住宅が新築で分譲され、建売住宅のほうが安かったら….
やっぱり「一国一城の主」というイメージから戸建の方が分があるようです。だから、不動産会社は準都心・近郊外エリアで、低層マンションを造らようです。

マンションを造るなら、5階建て以上の建物が建設できる土地を探した方がいいようです。7階建てとか11階建てになれば、1戸あたりの土地代負担も抑えられます。そして、建売住宅より安い価格でマンションを分譲できます。

このような現況により、準都心・近郊外では、広い道路に面した土地のマンション、工場エリアのマンション分譲が増えました。そして、一戸建て住宅地内の低層マンションがどんどん少なくなっていました。。

低層マンションは今や“絶滅危惧種”になりつつあります。
それが、今の日本の悲しい現実ですね。

 

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